Prendre possession d’un bail commercial professionnel ne se fait pas gratuitement. Le locataire doit régler une redevance soit auprès de son bailleur, soit auprès de l’ancien locataire. Lorsqu’il s’agit de la seconde option, la somme versée est appelée « droit au bail ».
Qu’est-ce que le droit au bail ? Quelle différence avec le pas-de-porte ?
Contrat de location de locaux, le bail commercial donne la possibilité à un professionnel d’exploiter un lieu dans le cadre d’une activité artisanale, commerciale ou industrielle. Cet accord est établi entre un bailleur qui possède un local commercial à mettre en location et un locataire qui veut s’installer dans le local en contrepartie du règlement d’un loyer. L’occupant est tout à fait en droit de donner congé à son bailleur selon les modalités stipulées dans le contrat et conformément aux règles édictées par le Code du commerce. Lorsqu’il décide de résilier son bail commercial, il a la possibilité de le céder directement à un autre locataire. Ce cessionnaire devra alors s’acquitter d’un droit au bail auprès du cédant. Grâce au règlement de cette somme, le bail commercial ne fait l’objet d’aucune résiliation, mais plutôt d’un transfert vers un nouveau locataire. Attention, ce droit au bail est à différencier du fonds de commerce, car c’est un élément constitutif de celui-ci au même titre que la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, les brevets, les marques, les logiciels ou encore les marchandises. Les confusions sont également fréquentes entre le droit au bail et le pas-de-porte. La différence est que le pas-de-porte est un montant à régler auprès du bailleur-propriétaire pour l’occupation des lieux. Il s’agit d’un droit d’entrée pour un nouveau locataire arrivant dans un local.
Mode de fonctionnement du droit au bail
Le locataire qui veut occuper un local a le choix entre deux options : la cession avec fonds de commerce ou la cession du droit au bail uniquement. S’il opte pour la première solution, cela signifie qu’il récupère en même temps le droit au bail et tout le fonds de commerce y compris les éléments le constituant. Ce genre de manœuvre n’est possible et intéressante que si le nouvel arrivant intervient dans la même activité et exploite aussi la même clientèle. Si la cession du bail s’effectue indépendamment du fonds de commerce, cela veut dire que le fonds de commerce n’est pas acquis. Cette pratique n’est possible que sur autorisation préalable du bailleur et doit être indiquée dans le contrat. Un acte d’huissier ou un acte notarié est toujours nécessaire dans le cadre d’une cession de bail.
Combien coûte le droit au bail ? Peut-on le négocier ?
Le prix d’un droit au bail relève d’une myriade de paramètres tels que la qualité de l’emplacement du local c’est-à-dire l’état de la rue, le passage ainsi que la visibilité. L’état et le potentiel du local avec les possibilités qu’il offre en termes de réaménagement et d’agrandissement jouent aussi sur le prix du droit de bail. Par ailleurs, le tarif va grandement dépendre des activités autorisées ainsi que du montant mensuel du loyer. D’autres paramètres entrent en ligne de compte tels que la durée du bail à couvrir, le coût des charges locatives ainsi que la possibilité de sous-location.
Étant donné que le droit au bail représente un budget relativement conséquent pour le nouveau locataire, il est légitime pour lui de demander s’il n’est pas possible de négocier le prix. Une des méthodes pour obtenir des prix bas consiste à étudier les bilans et comptes de résultat de l’ancien locataire. Dans le cas où la rentabilité est basse ou moyenne, cela peut être en faveur du nouvel arrivant dans sa quête d’une réduction du montant. Il faut également comparer le loyer avec la valeur locative du secteur et s’informer sur le prix du droit de bail réglé par le cédant à son entrée. Si le contrat porte des éléments défavorables, les mettre en avant est un bon moyen de gagner une remise tarifaire.
